Навигация по сайту

Как купить комнату под реновацию в Москве и выгодно инвестировать деньги

У программы реновации, реализуемой московскими властями, оказались довольно неожиданные последствия. Жители старых столичных домов активно продают свою недвижимость, заметно завышая цены. Спрос на такие квартиры продолжает расти. Жилплощадь такого типа интересует потенциальных инвесторов с точки зрения перспектив. Предполагается, что покупка квартиры в доме под снос впоследствии позволит получить элитное жилье аналогичной общей площади в новом районе.

Купить комнату под реновацию

Особенности реновации

Реновация – это масштабный проект, в рамках которого сносятся старые дома, а их жильцы переселяются в новостройки. Под снос идут в основном пятиэтажки — «хрущевки», которые возводились в середине прошлого века. Правда, в программу включено и небольшое количество девятиэтажных домов. Основная цель проекта заключается в изменении облика спальных районов города.

На практике программа реализуется следующим образом:

  1. Проводится голосование для выявления домов, в которых большинство собственников квартир готовы к переселению.
  2. На специальной стартовой площадке возводится новое современное жилье.
  3. В новый дом переселяются жильцы, которым предоставляется жилплощадь того же метража.
  4. Старый дом идет под снос.
  5. На его месте строится очередное новое жилье.
Важно! Если жильцы дома выступили против участия в программе, дом исключается из списка жилья под реновацию.

Таким образом, жители каждого ликвидируемого строения получают право на новую жилплощадь. Это дает несколько очевидных преимуществ:

  • Квартиры в новых домах имеют улучшенную планировку.
  • Согласно установленным требованиям, в каждом жилом помещении есть застекленная лоджия или балкон, качественная отделка, подъезды оборудованы домофонами.
  • Переселение производится в пределах района, где расположен дом под реновацию.
  • Территория вокруг новых домов благоустраивается.
  • Создаются необходимые объекты инфраструктуры.

Квартиры в новых домах с улучшенной планировкой

Социально уязвимым категориям населения (инвалидам, пенсионерам) государство выделяет финансовую помощь для оплаты услуг транспорта и грузчиков, без которых переезд невозможен. Участники программы не платят за капремонт, а сделанные ими ранее отчисления идут на строительство нового жилья. Появляется возможность улучшить жилищные условия: приобрести дополнительные метры или комнаты в новом жилье.

Важно! При желании можно получить денежную компенсацию по рыночной стоимости и отказаться от новой квартиры.

Выгоды и риски покупки жилья под реновацию

Федеральное законодательство допускает покупку жилья в домах, попадающих под действие проекта по обновлению жилого фонда. Однако желающим сделать такую покупку ради будущих выгод следует учитывать возможные риски и внимательно изучать нормативную документацию.

Потенциальным инвесторам необходимо:

  • Убедиться, что дом включен в программу.
  • Учитывать, что переселение начинается лишь после сдачи новостройки в эксплуатацию.
  • Помнить, что некоторое время может потребоваться на формирование инфраструктуры.
Важно! Новое жилье не должно иметь меньшую площадь, чем попавшее под снос.

Существуют и другие риски для покупателей. Им придется подписать обязательство с Фондом реновации, предусматривающее предоставление новой жилплощади на протяжении нескольких последующих лет. За это время могут произойти любые изменения, в том числе негативные. К примеру, если человек покупает квартиру или комнату под реновацию, а фонд оказывается банкротом, покупатель может вообще остаться без жилья. Такую вероятность исключать нельзя, ведь органы местного самоуправления не имеют особого влияния на Фонд.

Подписать обязательство с Фондом

По законам РФ недвижимость продается с уплатой 13% налога. Если купить квартиру сейчас и зарегистрировать права, новую полученную квартиру не удастся сразу продать без налогообложения. Для некоторых объектов закон сокращает срок, в течение которого нельзя осуществлять сделку по продаже без выплаты налога. Трехлетний период действует для:

  • Жилья, полученного в наследство.
  • Квартир и комнат, переданных близкими родственниками по дарственной.
  • Жилплощади, права на которую возникли в результате приватизации.
  • При формировании прав владения на основании договора пожизненного содержания иждивенцев.

Все нюансы лучше уточнить заранее, до приобретения жилплощади в доме под снос.

Условия для владельцев комнат

В домах под реновацию можно приобретать не только квартиру, но и комнату в коммунальной квартире. Некоторые граждане так и поступают, рассчитывая на предоставление полноценного отдельного жилья каждому собственнику такой недвижимости.

Ранее в России была запущена программа расселения коммуналок. Воспользоваться такой возможностью могли жильцы, являющиеся собственниками либо проживающие по договорам соцнайма. Необходимо было иметь статус нуждающегося в улучшении жилищных условий.

С началом программы реновации появились некоторые изменения: всем жителям коммуналок в домах, попавших под снос, обещаны отдельные квартиры взамен комнат. Здесь есть определенные нюансы:

  • При оформлении комнат в Москве в коммунальной квартире как общее совместное либо долевое имущество собственники получат отдельное жилье на таких же условиях.
  • Владельцам такого жилья предоставляется равноценная квартира аналогичной стоимости с соответствующим количеством комнат.
  • Собственники жилплощади становятся владельцами новых квартир.
  • Наниматели получают жилье на правах соцнайма, но с возможностью приватизации.
Важно! За одну изолированную комнату в коммуналке полагается однокомнатная квартира в новостройке, а за две – двухкомнатная.

Однокомнатная квартира в новостройке

Неудивительно, что в последнее время появилась масса объявлений, поданных желающими купить комнату в коммуналке в доме под снос. Люди рассчитывают дешево приобрести старое жилье, ведь комната стоит значительно меньше, чем квартира. Впоследствии они планируют получить взамен полноценную квартиру в новом доме.

Еще один способ получить выгоды заключается в изменении статуса старой квартиры на коммунальную. Такую возможность рассматривают некоторые супруги, разведенные или готовые фиктивно развестись ради выгоды в жилищном вопросе. Однако признание квартиры коммунальной сейчас невозможно, поскольку не существует механизма разделения коридора, кухни, ванной комнаты и туалета с организацией отдельных входов.

Но желающие разъехаться бывшие супруги, по-прежнему проживающие на одной жилплощади, могут воспользоваться другой возможностью. Вместо квартиры из трех комнат можно получить одно- и двухкомнатную, но с соответствующей доплатой. Есть возможность получения двух однокомнатных квартир.

Важно! Совокупная площадь жилых помещений, которые возможно купить с дополнительной оплатой, не должна превышать 100 квадратных метров.

Важный нюанс касается и раздельных лицевых счетов в пределах одной квартиры. Такой вариант не подтверждает статус жилья как коммуналки. Соответственно, переселение проводится на общих основаниях.

Продажа и покупка комнаты в коммуналке

Под коммунальной квартирой понимается объект недвижимости, в котором проживают люди, не находящиеся в родстве. Каждый из них имеет право собственности либо заключает договор найма. Всем предоставляется равный доступ к местам, предназначенным для общего пользования: кухне и санузлу. Каждой комнате присвоен собственный кадастровый номер и собственный лицевой счет.

Важно! Наличие доли в обычной квартире не дает гражданину права обмена этой доли на отдельное жилье в новостройке по реновации.

Квартиры в коммунальном доме

Людям, занимающимся продажей комнат в домах, подлежащих сносу, придется подготовить пакет документации для проведения сделки. Он состоит из:

  • Бумаги о праве собственности либо выписки из ЕГРН.
  • Правоустанавливающих документов – договоров.
  • Кадастрового паспорта (не старше 1 года).
  • Техпаспорта на жилье.
  • Лицевого счета без задолженностей.
  • Справки о составе семьи.
  • Паспорта.

Потребуются также согласия супруга или супруги, а также отказ от приоритета на покупку жилплощади всех взрослых собственников – соседей. В последнем случае бумагу придется заверить нотариально.

Важно! Если в квартире зарегистрирован один взрослый, этой документации будет достаточно. Если среди зарегистрированных жильцов есть несовершеннолетние, нужно еще согласие опеки.

Покупатель предоставляет свой паспорт, заявление в Росреестр и подтверждение уплаты пошлины за регистрацию объекта. В рамках сделки проверяется юридическая чистота недвижимости, составляется соглашение и производится расчет, после чего регистрируется переход прав собственности.

Плюсы и недостатки покупки комнат в домах под снос

Покупка комнаты в доме под реновацию имеет определенные плюсы:

  • Возможность недорого приобрести жилье, которое впоследствии даст право переезда в квартиру в новостройке.
  • Получение изолированного помещения взамен комнаты в коммуналке.
  • Возможность увеличить жилплощадь за доплату.

Рыночная стоимость новой квартиры всегда будет значительно выше, чем жилья в старой «хрущевке», экономическая выгода очевидна.

Однако у этого варианта есть целый ряд недостатков:

  • Неопределенность сроков предоставления нового жилья – реализация проекта рассчитана на длительный срок, который может затянуться из-за недостаточного финансирования либо по другим причинам.
  • Взамен комнат в коммуналках предоставляются квартиры-студии.

К тому же в ожидании переезда придется жить в стесненных условиях с соседями по коммуналке, если других вариантов временного проживания нет.

Покупка комнаты в доме, подлежащем сносу по реновации, позволяет со временем получить новое жилье. Однако необходимо тщательно взвесить все преимущества и возможные риски, прежде чем принимать решение о покупке.

17.10.2019 73

Добавить комментарий




Наверх